Jangan Anggap Enteng AJB ANDA!
- Kategori Induk: PROPERTY & REFERENSI BISNIS
- Diperbarui: Senin, 26 Oktober 2015 08:53
- Ditayangkan: Kamis, 04 Maret 2010 16:44
- Ditulis oleh admin1
- Dilihat: 3169
- 04 Mar
ditengah turunnya suku bunga pinjaman dari bank. Tentunya, tawaran ini menggiurkan
apalagi disaat kita sedang mencarinya sebagai investasi maupun untuk dipakai sendiri. Namun,
seperti yang kita ketahui, dalam membeli sebuah lahan tanah harus melalui berbagai proses
tahapan. Mulai dari pemeriksaan keabsahan tanah hingga penyerahan sertifikat. Tapi, dalam
melakukan proses tersebut, kita tak hanya memperhatikan faktor harga serta lokasi, tapi
juga memperhatikan aspek legalnya yakni Akta Jual Beli (AJB).
Bukti Autentik
Adapun secara hukum AJB merupakan
bukti autentik bahwa kita telah membeli tanah
atau bangunan dari pihak penjual secara lunas.
Namun, AJB berfungsi juga untuk mengurus
surat-surat peralihan dari pemilik lama ke pemilik
baru. Karenanya AJB harus turut disertakan.
Sebab, pihak kantor pertanahan selaku pihak
yang menerbitkan sertifikat akan menanyakan
AJB yang diisyaratkan dalam pendaftaran.
Pada umumnya dalam surat perjanjian, AJB
membutuhkan adanya dua pihak yang terkait,
yakni pembeli dan penjual. Tetapi tidak semua
orang bisa memiliki wewenang yang berfungsi
sebagai penjual dan pembeli. “Jika salah satu
pihak merupakan orang yang tidak berwenang,
maka AJB batal demi hukum,” ujar Dewantoro
praktisi hukum properti.
Menurut Dewantoro, pihak penjual yang
mempunyai wewenang untuk menjual tanah
adalah pasangan suami istri, namun jika suami
yang menjual, maka harus ada surat persetujuan
dari istri. Sedangkan ahli waris harus ada
persetujuan dari semua pemegang ahli waris,
sementara anak dibawah 17 tahun, harus ada wali
atau pihak yang diberi kuasa dari pemilik untuk
menjual. Selain itu, jika membeli tanah yang
pemiliknya badan hukum atau perusahaan, maka
pihak penjual yang berwenang adalah direksi
perusahaan. “Sebagai pembeli Anda juga dibatasi
dalam melakukan pembelian tanah. Kalaupun
dibatasi itu harus atas nama perusahaan sebagai
pembeli. Pembatasan juga diterapkan untuk
warga negara asing. Pembatasan ini diterapkan
agar tidak terjadi eksploitasi aset tanah,” tuturnya.
Jadi, jika mengatasnamakan perusahaan maka
tidak boleh membeli tanah dengan sertifikat hak
milik. Melainkan harus membeli yang bersertifikat
Hak Guna Bangunan. Demikian pula bagi warga
negara asing.
Obyek Jual Beli & Biaya
Dalam hal jual beli tanah, tanah adalah
obyek. Sedangkan dari status tanah yang akan
dibeli terdiri dua jenis, yakni tanah bersertifikat
dan belum bersertifkat. Jadi, jika tanah sudah
bersertifikat tentu tidak ada masalah. Kita
hanya perlu mengecek keabsahan sertifikat
dan menanyakan ke kantor Pertanahan, apakah
sertifikat itu benar ada atau tidak. “Namun,
jika tanah belum bersertifkat, maka kita harus
mengecek status tanah ke kantor Kepala Desa
atau kecamatan setempat. Setelah status tanah
benar terdaftar dan bukti kepemilikannya ada,
maka dapat diminta surat keterangan dari kepala
Desa atau camat setempat atau meminta Surat
Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari pihak
penjual yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan,”
ungkap Dewantoro.
Setelah proses pengecekan keabsahan dan
pembayaran pembelian lunas, maka kita bersama
penjual bisa langsung ke Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) untuk dibuatkan AJB. Tapi,
sebelumnya kita harus melengkapi syarat-syarat
yang diajukan oleh PPAT. Menurut Dewantoro,
tanah yang bersertifikat, syaratnya berbeda
dengan tanah yang belum bersertifikat.
Diantara syarat yang ditetapkan, ada syarat
yang perlu diperhatikan yaitu syarat mengenai
surat keterangan Advice Planning (rencana tata
kota). “Surat keterangan Advice Planning berguna
agar Anda tidak dirugikan oleh penjual. Sebab,
seringkali penjual dengan sengaja menjual
tanahnya dengan harga miring. Padahal Tanah
tersebut akan terkena pelebaran jalan dan
pengembangan kawasan. Jika demikian, luas
lahan tanah Anda akan berkurang atau lebih
parahnya lagi tanah tersebut akan digusur.
Sehingga dengan Advice Planning Anda bisa
mengenali rencana dan perkembangan wilayah
di sekitar lahan tanah tersebut,” ungkap
Dewantoro.
Setelah semua syarat dan keabsahan
terpenuhi, maka PPAT akan menyiapkan AJB.
Bundel AJB yang ditandatangani oleh masingmasing
pihak jumlahnya ada empat. Keempat
bundel itu disimpan sebagai arsip untuk PPAT,
Kantor Pertanahan, pembeli, dan penjual. Jika
sudah ditandatangani maka Anda bisa mengurus
sertifikat balik nama maupun penerbitan sertifikat
untuk tanah yang belum bersertifikat –ke kantor
pertanahan. Dalam proses pembuatan AJB Anda
pun harus siap-siap merogoh kocek. Biasan
biaya untuk PPAT dalam pembuatan akte jual
beli tanah ditetapkan sebesar 0,5% dari total
transaksi. Jadi, jika Anda melakukan transaksi jual
beli, jangan lupa untuk segera membuat AJB di
depan PPAT bersama penjual.