Melesat di Jalur Cepat

Konsumen pun berpikiran sama, lokasi yang strategis menjadi pilihan utama. Angapannya, semakin dekat dengan akses utama dan pusat bisnis, maka bisa diperkirakan prospek investasi di masa depan. Namun, saat lokasi strategis di sekitar  Jakarta semakin mengecil, jarak tak lagi jadi persoalan. Asal bisa ditempuh dengan waktu yang cepat, penjualan rumah masih bisa digenjot.
Jarak yang dekat kini tidak lagi jadi masalah bagi pengembang ataupun konsumen dalam memilih rumah idaman. Sebab, kini semakin sulit mencari rumah dengan harga terjangkau yang berjarak kurang dari 15 km dari area pusat bisnis.
Kesulitan serupa juga dialami pengembang. Sulitnya mencari lahan luas di atas 1.000 ha di sekitar Jakarta, mau tidak mau pengembangan mulai jauh menyebar ke seluruh penjuru mata angin. Namun, jarak tempuh yang jauh tadi akan tetap menarik jika disertai dengan akses yang mudah seperti jalan tol. Tengok saja perumahan seperti The Grand Sentul di Sentul, Bogor, Jawa Barat yang berjarak sekitar 34 km dari kawasan pusat bisnis Jakarta. Meskipun jaraknya cukup jauh, toh pengembang masih berani membangun hunian kelas menengah dalam skala besar.
Keberanian itu bukan tanpa didasari alasan. Keberadaan jalan tol Jakarta-Bogor-Ciawi (Jagorawi) menjadi modal utamanya. Waktu tempuhnya bisa dipersingkat dibandingkan dengan kawasan perumahan yang ada di Depok tanpa akses jalan tol, misalnya.
“Kini jarak sudah tak jadi masalah. Yang jadi pertimbangan utama adalah waktu tempuhnya. Bagi konsumen selama masih bisa ditempuh dibawah 2 jam, itu sudah aman buat mereka,” kata Swari T Arizona, Wakil Direktur Pemasaran PT CGP.

Hal senada juga diutarakan Elena Trisnawati, General Manager Kota Wisata Cibubur. “Akses memang sudah bukan kendala lagi buat konsumen properti. Akibatnya beberapa tahun terakhir, pengembangan perumahan di kota-kota penyangga kini mengikuti jalur pembangunan jalan tol,” tuturnya.
Sejak 10 tahun lalu, tepatnya sekitar tahun 1990-an, dua ruas jalan tol utama yaitu Jakarta-Cikampek dan Jakarta-Merak menjadi koridor utama bagi pengembang dalam mengembangkan kawasan perumahan. Kemudian tol Jagorawi juga memicu kawasan baru di wilayah selatan, terutama daerah Cileungsi, Sentul, dan Cibinong.

Nilai Lebih
Dari sekitar 500 kawasan hunian di kawasan Jabodetabek, 10% di antaranya dibangun dekat atau terintegrasi dengan akses jalan tol. Ini membuktikan bahwa akses tol mampu mendongkrak nilai jual bagi sebuah proyek properti. Yang menariknya lagi, pembangunan perumahan mulai merambah kawasan baru di pinggir jalan tol.
Menurut Ketua Bidang Tata Ruang DPP (REI) Hari Ganie, pengembang bisa meminta pada operator jalan tol untuk dibuatkan gerbang baru sebagai akses menuju perumahannya. “Operator akan melihat dulu kelayakannya, kalau sesuai dengan persyaratan, izin pembukaan gerbang baru akan disetujui, dengan biaya dari pengembang,” ujar Hari yang juga Direktur PT Sentul City Tbk.
Menurut dia, operator jalan tol akan memenuhi permintaan jika memenuhi beberapa persyaratan. Di antaranya, lalu lintas hariannya meningkat, kemudian akan memicu pengembangan kawasan. Investasi awal yang dikeluarkan para developer itu, toh akan kembali dengan cepat. Sebab harga jual rumah yang mempunyai akses jalan tol langsung bakal naik berlipat-lipat. “Investasinya pasti kembali. Konsumen juga tidak akan keberatan dengan harga jual rumah yang ditawarkan sudah termasuk pengembalian investasi jika aksesnya memang bagus,” timpal Setyo Maharso, Ketua REI DKI.
PT Alfa Goldland Realty, pengembang perumahan Alam Sutera di Serpong misalnya, membangun akses langsung ke jalan tol Jakarta-Merak dengan membuat gerbang jalan tol baru di km 15,4. Kemudian PT Duta Pertiwi Tbk juga membangun akses jalan tol langsung dari tol Jakarta-Cikampek di km 21 ke kawasan perumahan Grand Wisata.
Perumahan Kota Deltamas yang dibangun oleh PT Pembangunan Kota Deltamas juga mempunyai akses tol langsung di pintu tol Cikarang Timur di km 37 jalur tol Jakarta-Cikampek. Kawasan perumahan itu kemudian berkembang dengan cepat. Langkah ini sebenarnya sudah dilakukan oleh sejumlah pengembang di Serpong dan Bintaro yang rela membuat perusahaan khusus yaitu PT Bintaro Serpong Damai.
Dampak pembukaan pintu gerbang jalan tol baru oleh pengembang itu tidak hanya dirasakan oleh kompleks perumahan yang mempunyai akses langsung. Sejumlah pengembang yang cerdik juga ikut mengembangkan kawasan perumahan di sekitarnya dan akan merasakan dampak positif dari akses jalan tol baru yang dibuka itu.

Tol baru
Belakangan, rencana pemerintah yang membangun sejumlah ruas jalan tol telah memicu pertumbuhan kawasan, khususnya pembangunan perumahan baru. Badan Pengatur Jalan Tol sudah menyusun rencana jaringan jalan tol Jabodetabek. Semua ruas tol yang ada akan diintegrasikan melalui tol lingkar luar Jakarta atau Jakarta Outer ring Road (JORR) dengan tol dalam kota.
Tahun ini rencananya akan ada tiga ruas tol baru. Dua diantaranya dalam tahap perencanaan dan pembangunan, sedangkan satu lagi yang akan beroperasi. Ruas Bogor Ring Road, Cinere-Jagorawi, dan tol lingkar luar Jakarta (JORR) W1 ruas Kebon Jeruk-Penjaringan. Ruas lain yang masih dalam pembebasan tanah juga sudah menjadi bidikan pengembang. Ruas Depok-Antasari dipastikan bakal memicu nilai tambah proyek perumahan di Depok. Kini, Depok telah berkembang dengan cepat dibandingkan 5 tahun sebelumnya, meskipun ruas jalan tol tersebut belum rampung. Begitu juga dengan rencana proyek tol Bekasi-Cawang-Kampung Melayu (BeCaKayu).
Pembangunan jalan tol Bogor Ring Road sepanjang 11 Km mulai Sentul Selatan (Tol Jagorawi) dan berujung di Dramaga Bogor. Dari ruas jalan tol sepanjang 11 km tadi, pembangunannya dibagi menjadi tiga tahap, meliputi ruas R-2; Sentul Selatan - Kedunghalang sepanjang 3,70 km, ruas R0; Kedunghalang -Simpang Yasmin 4,10 km, serta ruas R1 Simpang Yasmin - Darmaga 3,20 km. Dari ketiga ruas tersebut akan dibangun dua jalan layang (fly over) di Kedung Halang dan Yasmin serta satu pintu tol di Sentul Selatan.
Bagian pertama dari tiga seksi jalan sepanjang 11 kilometer akan uji coba dan operasi pada kuartal pertama 2009. Targetnya mampu menampung arus kendaraan rata-rata saat jalan tol dibuka sebesar 23 ribu kendaraan per harinya. Jika seluruh seksi selesai, hanya dibutuhkan waktu 10 menit dari tol Sentul ke Bogor Barat, yang sebelumnya dibutuhkan waktu 30 menit. Adapun pembangunan seksi dua kemungkinan dipercepat.
Menurut Hari Ganie, tidak semua pengembang sukses membangun kompleks perumahan di pinggir jalan tol. Konsumen juga tetap membutuhkan keberadaan jalan arteri di sekitar perumahannya dan ketersediaan angkutan umum untuk anggota keluarga lainnya.
Sebab, tidak semua anggota keluarga mempunyai kendaraan pribadi. Artinya pembukaan akses jalan tol langsung ke kawasan perumahan tanpa dibarengi dengan akses ke jalan arteri dan ketersediaan angkutan umum juga akan percuma. Sebab semua sudah tahu, tanpa akses yang memadai, sebuah proyek tidak akan dilirik konsumen sama sekali. Lantas bagaimana bila semua sarana infrastruktur telah memadai, masihkah sebuah proyek mempunyai nilai lebih?