Prospek Kawasan Bisnis 2009

Jika kondisi perekonomian dalam negeri mendapat proteksi yang kuat dari Pemerintah, maka sektor properti akan stabil. Namun hal ini hanya terjadi pada sub produk properti tertentu, karena kebijakan pemerintah terkait penyelamatan ekonomi tidak semuanya akan berimbas positif bagi kebelangsungan sektor properti.
Untuk pasar perkantoran, akan mengalami penurunan demand hingga bisa terjadi over supply. Padahal pasokan ruang perkantoran di Jakarta terus bertambah, hingga awal tahun 2008 terjadi peningkatan sebanyak 197.303 m2 yang berasal dari selesainya pembangunan Menara Prima, Pacific Place, Sentral Senayan 2, The East, Menteng Office Park, dan Pluit Junction. Sehingga diproyeksikan hingga tahun 2009 ruang perkantoran banyak yang tidak terisi karena pengurangan karyawan berakibat pada kebutuhan space kantor menjadi berkurang.
Namun, berdasarkan data dari Procon Indah, pertumbuhan pasar perkantoran khususnya di DKI Jakarta mengalami kenaikan sebesar 4%. “ Kenaikan tersebut merupakan angka kumulatif pasokan ruang perkantoran yang ada di Jakarta. Terhitung dari akhir Desember 2007  sekitar 3.298.700 m² hingga akhir Juni 2008 meningkat lagi mencapai 3.628.900 m²,” ungkap Utami Prastiana, Associate Director Strategic Advisory PT. Procon Indah.
Penyebaran pasar perkantoran baru tidak terbatas di kawasan Central Business District (CBD) saja, tapi telah merambah ke area selatan Jakarta. “Di Jakarta Selatan, khususnya daerah Mampang dan Warung Buncit banyak gedung perkantoran baru. Daerah baru inilah yang jadi pasokan baru di luar CBD,” ujar Utami lagi.
Sampai akhir 2009 nanti, diperkirakan akan ada penambahan pasokan unit baru sekitar 478.900m² gedung perkantoran baru di area CBD. Ini terlihat sejak tahun lalu, dengan berdirinya The City Tower, kemudian UOB Plaza (eks Westin) yang sempat berhenti pembangunannya, dan yang terakhir The Plaza.
Lain halnya di luar CBD, angka perkiraannya mencapai 265.500 m². Dimana penyebarannya meliputi sepanjang jalan TB. Simatupang yang siap memasok 34%, Gandaria 20%, dan jalur S. Parman sebanyak 16%. Sisanya menyebar di wilayah Jakarta Selatan lain dan Jakarta Pusat.
Pasar perkantoran di Jakarta relatif stabil. Jakarta hanya mengalami penurunan yang rendah pada tarif sewa. Dengan melemahnya nilai tukar rupiah belakangan ini, gedung perkantoran yang menggunakan tarif sewa dalam bentuk dollar Amerika telah mempertimbangkan untuk mengurangi tarif sewa mereka. Bangunan dengan tarif dalam bentuk Rupiah belum mengalami penurunan tarif.
Tarif sewa pada perkantoran primer di Jakarta rata – rata berkisar di 14,4 US Dollar/sqm/bulan pada kuartal ketiga tahun 2008 ini, menjadikan Jakarta sebagai kota di peringkat ketiga yang memiliki tarif sewa terendah di regional Asia Pasifik, sementara Bangalore dan Chennai merupakan kota dengan tarif sewa termurah di antara kota – kota yang lain.
Sedangkan permintaan segmen yang lebih kecil seperti ruko, imbasnya tidak sehebat sektor perkantoran. Banyak juga perusahaan yang memindahkan usahanya ke ruko dengan pertimbangan efisiensi. Pengembang perumahan biasanya menyediakan komersial area seperti ruko sebagai fasilitas bagi penghuni. Lihat saja ke perumahan Permata Metropolitan di Tambun, Bekasi. Pengembang bahkan meluncurkan penjualan tahap kedua karena tahap pertama sudah habis terjual. “Potensi ruko memang tidak mengalami kendala seperti perkantoran. Bahkan bisa dibilang permintaannya tetap tinggi,” ujar Ir. Bambang Irianto, General Manager Permata Metropolitan.
Tingkat penyerapan bersih atau hunian ruang perkantoran per kuartal III-2008 menurun 17 persen menjadi 74.400 meter persegi dari kuartal yang sama 2007 yang 89.300 meter persegi. Namun, tingkat penyerapan tahun berjalan hingga akhir kuartal III-2008 sudah melampaui 33 persen tingkat penyerapan sepanjang 2007.
Selama kuartal III-2008, beberapa gedung di CBD mencatat tingkat penyerapan bersih di atas 60 ribu meter persegi. Seperti di Sampoerna Strategic Square, Menara BCA, dan The City Tower. Sedangkan beberapa gedung, terutama yang baru saja selesai diperkirakan akan mengalami peningkatan penyerapan bersih pada kuartal IV-2008. Gedung-gedung itu seperti The Energy, City Tower, dan Menara Dea Dua. Sebab, tingkat komitmen awal sewa gedung tersebut cukup tinggi saat pembangunannya.(foto 3)
Saat ini, harga rata-rata sewa gedung perkantoran level A di Jalan Jend Sudirman sebesar US$19,97 per meter persegi per bulan. Sedangkan di Kuningan US$18,80, Thamrin US$20,50, Senayan US$22,00, Satrio US$18,50, dan Gatot Subroto US$19,50. Sehingga, rata-rata sewa gedung perkantoran level itu berkisar US$19,15 per meter persegi. “Kalau level B hanya US$14,20 dan C US$12,23 per meter persegi per bulan,” jelas Arief. 
Sementara itu, penyebaran pasokan di kawasan CBD Jakarta per semester I-2008 mencatat, Sudirman mencapai 45,5 persen, Kuningan 23,1 persen, Gatot Subroto 17,1 persen, Thamrin 7,7 persen, Satrio 1,7 persen, dan lainnya 4,8 persen.
Tingkat hunian perkantoran di CBD Jakarta diperkirakan naik sedikit pada kuartal IV-2008, walau permintaan hunian sedikit melambat. Hal itu terjadi karena pasokan baru yang akan masuk diperkirakan berada di bawah tingkat penyerapan.
Namun harapan kenaikan tingkat hunian akan kembali terjadi pada pertengahan tahun 2009. indikasi ini terlihat dengan telah membaiknya tingkat suku bunga bank yang turun seiring dengan membaiknya kondisi keuangan perusahaan.

{mosimage}Ruko Permata Metropolitan

Tak hanya landed house yang diincar konsumen di perumahan Permata Metropolitan. Jajaran komersial area yang terletak pada sisi depan perumahan ini juga jadi incaran. Lihat saja, sejak diluncurkan tahap pertama, langsung habis diserbu pembeli. 
Pada tahap pertama, sebanyak 44 unit ruko sudah terjual habis. Demi memenuhi hasrat konsumen berbisnis, pengembang kembali meluncurkan ruko tahap kedua sebanyak 55 unit dengan kisaran harga mulai Rp300 juta-an. Penawarannya, bagi 5 pembeli pertama ruko tahap kedua, akan mendapatkan discount sebesar 20 %. Tanggapan pasar pun cukup besar. Karena berada di lokasi dan segmen pasar yang sangat strategis tadi, konsumen pun tak ragu membeli ruko di sana. .
“Bagi konsumen yang membeli produk kami, baik rumah maupun ruko akan mendapatkan 1 nomor kupon undian setiap pembelian dengan kelipatan 25 juta rupiah, dengan hadiah berupa mobil Nissan Livina yang akan di undi pada akhir tahun,” papar Ir. Bambang Irianto, General Manager Permata Metropolitan. Dengan demikian, pembuktian bahwa berinvestasi di Permata Metropolitan memang mempunyai nilai lebih.