Untung Rugi Oper Kredit
- Kategori Induk: PROPERTY & REFERENSI BISNIS
- Diperbarui: Senin, 26 Oktober 2015 08:53
- Ditayangkan: Selasa, 09 Jun 2009 18:21
- Ditulis oleh adminrumahku
- Dilihat: 2681
- 09 Jun
Sebagai pembeli Anda pun bisa membeli rumah yang belum lunas selaku penjual. Untuk rumah yang belum selesai masa angsurannya maka para pemilik banyak yang menawarkan rumahnya dengan sistem oper kredit. Artinya, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dialihkan kepada Anda selaku pembeli.
Membeli rumah dengan oper kredit perlu sedikit ketelitian dan waktu yang relatif tidak sedikit. Untuk rumah yang sudah jadi mungkin tidak serepot rumah yang belum jadi. Karena Anda mesti mengawasi pembangunannya dan sebelumnya perlu membaca isi Perjanjian Pengikatan Jual beli (PPJB) antara pengembang dengan pemilik lama. Ini berkaitan dengan isi perjanjian PPJB yang memuat diantaranya waktu penyerahan dan spesifikasi bagunan. Jangan sampai kenyataan di lapangan berbeda dengan isi PPJB. Misalnya spesifikasi bangunan berbeda, dimana seharusnya di dalam PPJB memakai kayu borneo, ternyata memakai kayu meranti.
Hak Pengalihan
Sesuai dengan keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 09/KPTS/M/1995 pada pasal VIII, secara hukum, pemilik rumah mempunyai hak untuk mengalihkan hak kepemilikan rumahnya .
Seperti diketahui beberapa alasan mengapa pemilik rumah mengalihkan rumahnya melalui oper kredit. Salah satunya adalah pemilik rumah akan pindah ke luar kota. Sehingga dia ingin membeli rumah lagi. Alasan lainnya adalah karena pemilik rumah mempunyai kesulitan dalam hal keuangan atau KPR tersendat sehingga terjadi kemacetan kredit.
Untuk alasan keuangan dari pemilik lama, setidaknya Anda perlu berhati-hati jika ternyata rumah yang akan Anda beli bermasalah. Jangan sampai Anda disalahgunakan oleh pemilik rumah untuk melarikan tanggung jawabnya kepada pihak kreditur –dalam hal ini bank pemberi KPR.
Tetapi tidak semua rumah yang dijual dengan oper kredit mempunyai masalah. Misalnya, ada beberapa contoh dimana pihak pembeli mendapatkan rumah dijual dengan harga yang relatif lebih murah dari harga pasaran.
Proses Pengalihan
Berdasarkan prosesnya membeli secara oper kredit sedikit berbeda dibandingkan dengan membeli rumah secara umum. Prosesnya mulai dari persetujuan dari pihak pengembang sampai pengecekan keabsahan rumah yang dijual. Untuk penyelesaian pembayaran, sebaiknya Anda merundingkannya terlebih dahulu, apakah Anda akan melunasi langsung sisa angsuran KPR dari pemilik lama atau Anda hanya meneruskan KPR tersebut.
Jika, Anda memutuskan untuk melunasi sisa angsuran maka prosesnya akan lebih cepat. Sehingga setelah pembayarannya selesai dapat langsung dibuatkan Akte Jual Beli di depan notaris.
Lain halnya jika Anda ingin meneruskan KPR dari pemilik lama yang membutuhkan proses yang lebih lama. Prosesnya hampir sama ketika Anda mengajukan kredit kepada bank yang membutuhkan persyaratan, diantaranya survei atas jaminan pinjaman. Dan ada tambahan perjanjian tentang pengalihan tanggung jawab dan nama debitur yang tertuang di dalam surat perjanjian pengalihan. Selain itu ada kewajiban yang perlu Anda penuhi, yaitu pembayaran pajak.
Surat perjanjian pengalihan tersebut di antaranya memuat kewajiban Anda sebagai debitur baru, bunga yang dibebankan kepada Anda atas pinjaman, dan denda yang harus dibayarkan jika Anda terlambat dalam membayar cicilan kredit.
Proses yang lebih lama juga akan dialami jika Anda menggunakan KPR dari bank yang berbeda dengan pemilik lama. Misalnya, ada tambahan proses di dalam pengalihan kredit dari bank lain yaitu pengecekan kembali oleh kreditur baik mengenai keabsahan sertifikat rumah yang dijaminkan.
Selain itu dalam transaksi oper kredit, tidak hanya Anda sebagai pembeli yang perlu hati-hati dan teliti. Pihak penjual juga perlu berhati-hati dalam menjual rumahnya melalui oper kredit. Ketelitian ini menyangkut kriteria pemilihan calon pembelinya. Penjual harus mengetahui latar belakang calon pembelinya, Jangan sampai di kemudian hari terjadi hal-hal yang tidak diinginkan.
Dari pihak pembeli, Anda juga harus mengecek mengenai track record pembayaran dari pemilik lama dengan mendatangi langsung bank pemberi KPR. Ini berkaitan dengan kewajiban pemilik lama kepada bank yang masih tertingal berupa bunga atau denda yang belum dibayarkan. Jangan sampai Anda harus membayar semua kewajiban tersebut. Anda juga harus mengecek apakah rumah yang dijual tersebut mempunyai persengketaan degan pihak lain atau tidalk
Pengembang Terlibat.
Masih berdasarkan Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor: 09/KPTS/M/1995, pihak pemilik rumah harus melaporkan kepada pihak pengembang bahwa rumah yang dibeli akan dialihkan haknya kepada pihak ketiga. Hal ini agar pihak pengembang mengetahui adanya pengalihan sehingga jika suatu saat terjadi sesuatu maka pengembang akan menghubungi Anda sebagai pemilik baru dan menghindari kekeliruan dalam penulisan nama pemilik rumah pada sertifikat. Jangan sampai nama yang tertulis pada sertifikat adalah nama pemilik lama.
Selain melaporkan kepada pihak pengembang, pemilik rumah diwajibkan membayar 2,5% (dua setengah persen) dari harga jual pada saat transaksi berlangsung ssuai dengan keputusan menteri. Tetapi pada prakteknya biaya berupa pajak yang muncul akibat proses pengalihan ini bisa didiskusikan oleh kedua belah pihak yaitu antara Anda dan pemilik lama, untuk membagi secara rata beban biaya tersebut. Nah, jika Anda berminat untuk membeli rumah dengan cara oper kredit, timbang-timbang dulu untung ruginya.